निगम को चूककर्ता औद्योगिक प्रतिष्ठानों की परिसंपत्तियों का भौतिक कब्जा लेने तथा उसके पास बंधक/बंधक रखी गई प्रतिभूतियों की बिक्री के माध्यम से उनकी वसूली करने का अधिकार प्राप्त है। इन अधिकारों का प्रयोग राज्य वित्तीय निगम अधिनियम, 1951 की धारा-29 के प्रावधानों के तहत किया जाता है और इस पद्धति का सहारा तभी लिया जाता है जब निगम की बकाया राशि को अन्य तरीकों से वसूलने के सभी प्रयास समाप्त हो गए हों। परिसंपत्तियों की बिक्री की प्रक्रियाओं का विवरण नीचे विस्तार से दिया गया है:-

1. मूल्यांकन

अधिग्रहित परिसंपत्तियों का मूल्यांकन निगम के मूल्यांकनकर्ताओं के पैनल के एक बाहरी मूल्यांकनकर्ता द्वारा किया जाता है। बाह्य मूल्यांकक को निर्धारित कार्य के दायरे के अनुसार मूल्यांकन करना अपेक्षित है, जो अनुलग्नक-1 में दिया गया है। बाह्य मूल्यांकन में हर वर्ष संशोधन किया जाएगा। यदि आवश्यक हो, तो विशिष्ट परिस्थितियों में अनुलग्नक-2 में दिए गए दिशानिर्देशों के अनुसार आंतरिक मूल्यांकन किया जाएगा।

परिसंपत्तियों का मूल्यांकन, परिसंपत्तियों के उचित मूल्य तथा इकाई के लिए प्राप्त होने योग्य मूल्य को दर्शाता है, क्योंकि मूल्यांकन इकाई से जुड़े सभी सकारात्मक या नकारात्मक कारकों जैसे कि इसका स्थान, उद्योग की स्थिति, परिसंपत्तियों की स्थिति आदि को ध्यान में रखते हुए किया जाता है।

2. प्रस्तावों का आमंत्रण

Tक्षेत्रीय प्रबंधक/ मुख्यालय इकाइयों की परिसंपत्तियों की खरीद के लिए प्रस्ताव आमंत्रित करते हुए विज्ञापन जारी करते हैं। इच्छुक पक्ष संबंधित जिला प्रबंधक से संपर्क करके परिसंपत्तियों का निरीक्षण कर सकते हैं। सभी इच्छुक क्रेताओं को अनुलग्नक-3 के अनुसार बिक्री की शर्तों एवं नियमों की एक प्रति उपलब्ध कराई जानी है। प्रस्ताव के साथ डिमांड ड्राफ्ट द्वारा प्रस्ताव राशि का 10% बयाना राशि जमा करना आवश्यक है (न्यूनतम 1.00 लाख रुपये)।

प्रस्ताव निर्धारित प्रारूप में दिया जाना है, जो सभी जिला प्रबंधकों के पास उपलब्ध है (अनुलग्नक-4 पर संलग्न)।

आरएम/जीएम को विज्ञापनों के पाठ को स्वयं अंतिम रूप देने और उन्हें जारी करने का अधिकार है। विज्ञापन जारी करने के लिए निम्नलिखित दिशा-निर्देश लागू होते हैं:

• इकाई का विज्ञापन प्रथमतः, 1 या 2 स्थानीय तथा 1 राष्ट्रीय दैनिक अखबार में जारी किया जा सकता है, जिसकी पाठक संख्या अच्छी हो।
• पुनःविज्ञापन सामान्यतः 6 माह में एक बार किया जा सकता है। पुनः विज्ञापन के लिए मीडिया को प्रत्येक अनुवर्ती विज्ञापन पर अनुमोदित किया जा सकता है।
• उच्चतम प्रस्ताव के प्रकाशन के चरण में, मीडिया निम्नानुसार हो सकता है: –

भूमि/भूमि और भवन	स्थानीय दैनिक, जिसका पाठक आधार अच्छा है
उपकरण	–तदैव—
संपूर्ण इकाई	स्थानीय दैनिक और 1 राष्ट्रीय समाचार पत्र

यदि अतिरिक्त मीडिया की आवश्यकता महसूस होती है तो क्षेत्रीय प्रबंधक, मुख्यालय से अनुमोदन ले सकते हैं।

3. बिक्री की शर्तें और नियम (अनुलग्नक-4)

परिसंपत्तियों की बिक्री नीति की मुख्य विशेषताएं निम्नानुसार हैं:-

• निगम, सम्पूर्ण इकाई के लिए एक परियोजना के रूप में प्रस्तावों पर विचार करता है, अथवा भूमि और भवन, तथा संयंत्र और उपकरण के लिए अलग-अलग, प्रस्तावों पर विचार करता है।
• प्रस्ताव निर्धारित प्रारूप में प्रस्तुत किए जाने चाहिए, जिसके साथ प्रस्ताव राशि के 10% के बराबर बयाना राशि (ब्याज रहित) देय होगी (न्यूनतम 1.00 लाख रुपये के अधीन)।

बयाना राशि प्रस्ताव देने के चरण में जमा करना आवश्यक है। शुरुआती/बातचीत के क्रमिक चरणों में प्रस्तावक से कोई अतिरिक्त बयाना राशि की आवश्यकता नहीं होती है लेकिन उच्चतम प्रस्ताव प्रस्तुत करने के चरण में, शेष 10% बयाना राशि उस प्रस्तावक से प्राप्त की जानी चाहिए जिसका प्रस्ताव प्रस्तुत करने का निर्णय लिया गया है।

भुगतान की शर्तें:

संयंत्र एवं उपकरण के लिए प्रस्ताव केवल 100% नकद अग्रिम भुगतान के आधार पर स्वीकार किए जाएंगे।

भूमि और भवन तथा सम्पूर्ण अचल परिसंपत्तियों (अर्थात भूमि, भवन तथा संयंत्र एवं उपकरण) के लिए प्रस्ताव इस आधार पर हो सकते हैं कि बिक्री मूल्य का एक भाग अग्रिम भुगतान (नकद भुगतान) के रूप में दिया जाएगा तथा शेष राशि का भुगतान वार्ता के बाद तय अवधि के भीतर किया जाएगा। आस्थगित किये जाने के लिए सहमत बिक्री मूल्य के भाग पर निगम की प्रचलित दर से ब्याज लगाया जाएगा। विक्रय मूल्य के आस्थगित भाग के भुगतान की अवधि निगम के अनुमोदन प्राधिकारी द्वारा अंतिम वार्ता के आधार पर तय की जाएगी।

4. नेगोशिएशन की प्रक्रिया

प्रस्ताव प्राप्त होने के बाद नेगोशिएशन होगा:-

प्रस्ताव संबंधित क्षेत्रीय प्रबंधक/मुख्यालय द्वारा आमंत्रित किए जाते हैं, जिनके क्षेत्र में उक्त इकाई स्थित है, और प्रस्तावों पर क्षेत्रीय प्रबंधक/मुख्यालय में गठित समिति द्वारा नेगोशिएशन किया जाता है। यदि प्रस्ताव अपर्याप्त पाए गए तो दूसरी अथवा तीसरी बार भी नेगोशिएशन किया जा सकता है।

• यदि प्रस्ताव मूल्यांकन के 50% से अधिक नहीं बढ़ता है, तो बयाना राशि क्षेत्रीय प्रबंधक द्वारा वापस की जा सकती है, जिसमे मुख्यालय के अनुमोदन की आवश्यकता नहीं है।
• यदि प्रस्ताव, मूल्यांकन के 50% से अधिक है, तो प्रस्ताव को अस्वीकार करने और बयाना राशि वापस करने की सिफारिश क्षेत्रीय प्रबंधक द्वारा की जा सकती है और मुख्यालय का अनुमोदन प्राप्त किया जा सकता है।
• एक बार उपयुक्त प्रस्ताव प्राप्त हो जाने पर (अर्थात् मूल्यांकन का कम से कम 80% या उससे अधिक का प्रस्ताव), क्षेत्रीय प्रबंधक उसे समाचार पत्र में प्रकाशित करवाएगा तथा मौजूदा प्रस्ताव से कम से कम 5% अधिक मूल्य का प्रस्ताव मांगेगा।
• यदि इसके बाद कोई उच्चतर प्रस्ताव प्राप्त होता है, तो नए प्रस्तावक और वह प्रस्तावक जिसका प्रस्ताव प्रकाशित हुआ था, को संबंधित क्षेत्रीय प्रबंधक द्वारा अंतिम चरण के नेगोशिएशन के लिए आमंत्रित किया जाएगा, जो उसके बाद अपनी सिफारिशें देगा।
• यदि निगम द्वारा प्रकाशित विज्ञापन में उल्लिखित अंतिम तिथि के बाद कोई प्रस्ताव प्राप्त होता है, जिसमें उच्चतम प्रस्ताव प्रकाशित किया गया था, तो उस पर निम्नानुसार विचार किया जाएगा:
  • नेगोशिएशन समाप्त होने के बाद अपने प्रस्ताव पर विचार किए जाने के इच्छुक नए प्रस्तावक को मौजूदा प्रस्ताव से कम से कम 10% अधिक बोली लगाने का वचन देना होगा।
  • नई बोली पर तभी विचार किया जा सकता है जब अन्य सभी को निष्पक्ष अवसर दिया गया हो।
  • नये प्रस्तावक को अपने वचनपत्र के साथ 10% बयाना राशि जमा करानी होगी।
  • पीआईसीयूपी द्वारा नई उच्चतम बोली को प्रकाशित करने वाला एक नया विज्ञापन जारी किया जाएगा और इस प्रकार के पुनः विज्ञापन की लागत बिक्री प्रक्रिया में नए प्रवेशकर्ता द्वारा वहन की जाएगी।
  • चूंकि यह संभव है कि कोई नया बोलीदाता बिक्री को विफल करने के इरादे से बोली में हस्तक्षेप कर सकता है, इसलिए यदि उच्चतम बोलीदाता अपनी बोली वापस ले लेता है, तो पीआईसीयूपी को होने वाली हानि नए बोलीदाता द्वारा वहन की जाएगी। इसे व्यक्तिगत गारंटी आदि जैसे आसानी से लागू किये जा सकने वाले सुरक्षा प्रावधानों की मांग करके लागू किया जाएगा।

5. विक्रय प्रक्रिया में प्रवर्तकों का संघ:

बिक्री प्रक्रिया में अधिक पारदर्शिता लाने तथा प्रमोटरों से बेहतर प्रस्ताव की प्राप्ति सुनिश्चित करने के उद्देश्य से, प्रमोटरों को बिक्री के बारे में सूचित किया जाएगा, उन्हें उस विज्ञापन की प्रति भेजी जाएगी जिसमें उच्चतम प्रस्ताव प्रकाशित किया गया है तथा उन्हें नेगोशिएशन के लिए निर्धारित तिथि पर बेहतर प्रस्ताव प्रस्तुत करने की सलाह दी जाएगी।

6. बिक्री प्रस्तावों के अनुमोदन के लिए शक्तियों का प्रत्यायोजन:

निर्धारित प्रारूप में बिक्री प्रस्तावों पर तीन स्तरों पर विचार किया जाएगा और उन्हें अनुमोदित किया जाएगा:-

(क) महाप्रबंधक – ऐसे मामलों में जहां बकाया ऋण (समान प्रभार धारकों के ऋण सहित) 100.00 लाख रुपये तक है और बिक्री प्रस्ताव में परिसंपत्तियों के मूल्यांकन को शामिल किया गया है।

(ख) प्रबंध निदेशक– ऐसे मामलों में जहां बकाया ऋण 100.00 लाख रुपये तक है और बिक्री प्रस्ताव में परिसंपत्तियों के मूल्यांकन को कवर नहीं किया गया है।

अथवा

ऐसे मामलों में जहां बकाया ऋण 100.00 लाख रुपये से अधिक है और बिक्री प्रस्ताव में परिसंपत्तियों के मूल्यांकन को शामिल किया गया है।

(ग) समझौता समिति – ऐसे मामलों में जहां बकाया ऋण 100.00 लाख रुपये से अधिक है और बिक्री प्रस्ताव परिसंपत्तियों के मूल्यांकन को कवर नहीं करता है।

मूल्यांकन पूरा होने तक कोई नेगोशिएशन नहीं किया जाएगा, यदि ऐसे मामलों में प्रस्ताव प्राप्त होते हैं जहां मूल्यांकन/पुनर्मूल्यांकन लंबित है, तो उन्हें क्रेता की सहमति से बरकरार रखा जा सकता है या ‘उस पर विचार करने की सबसे प्रारंभिक तिथि’ जैसी सलाह देते हुए वापस किया जा सकता है।

7. विक्रय पत्र जारी करना:

सक्षम प्राधिकारी का अनुमोदन प्राप्त होने के बाद बिक्री पत्र जारी किया जाता है।

8. इकाई का भौतिक कब्ज़ा सौंपना:

एक बार बिक्री मूल्य या अग्रिम भुगतान (पीआईसीयूपी द्वारा अनुमोदित भुगतान की शर्तों के अनुसार) प्राप्त हो जाने पर, यूनिट का कब्जा क्रेता को सौंप दिया जाता है। यदि सम्पूर्ण विक्रय मूल्य का अग्रिम भुगतान किया जाना अपेक्षित है, तो क्रेता के साथ विक्रय विलेख तुरन्त निष्पादित किया जाएगा। तथापि, यदि विक्रय प्रतिफल का एक भाग आस्थगित किया जाता है, अर्थात् एक निश्चित समयावधि में देय होता है, तो परिसंपत्तियों का वास्तविक स्वामित्व क्रेता को हस्तांतरित नहीं किया जा सकता है, लेकिन उसे अग्रिम भुगतान जमा करने पर इकाई का कब्जा लेने की अनुमति दी जाएगी और उसे ‘बिक्री समझौते’ के तहत मूल विक्रय प्रतिफल के साथ-साथ प्रचलित ब्याज दर पर विक्रय प्रतिफल के आस्थगित भाग पर ब्याज का भुगतान करना होगा। ऐसे मामलों में क्रेता को निदेशकों, साझेदारों आदि की व्यक्तिगत गारंटी के साथ-साथ उनकी व्यक्तिगत परिसंपत्तियों (नेटवर्थ) का विवरण भी उपलब्ध कराना आवश्यक है।

9. बिक्री मूल्य का भुगतान करने में चूक:

आस्थगित भुगतान आधार/शर्तों पर बिक्री के मामले में, निगम के पक्ष में विद्यमान परिसंपत्तियों पर बंधक जारी रहता है। विक्रय मूल्य के भुगतान में चूक की स्थिति में निगम को राज्य वित्तीय निगम अधिनियम, 1951 की धारा-29 के अंतर्गत क्रेता को नोटिस जारी करने के पश्चात परिसंपत्तियों पर पुनः कब्जा लेने का अधिकार है। इस मामले में, क्रेता द्वारा किए गए सभी भुगतान निगम द्वारा जब्त कर लिए जाते हैं। भुगतान में देरी होने पर निगम डिफ़ॉल्ट की गई राशि और डिफ़ॉल्ट की अवधि के लिए वर्तमान ब्याज दर के अतिरिक्त दंडात्मक ब्याज वसूल करेगा।

10. उस कंपनी की देनदारियों का निपटान जिसकी परिसंपत्तियां बेची गई हैं:

विद्युत बकाया:

नियमों के अधीन, पिछले उपभोक्ता का बिजली बकाया, संपत्ति के खरीदार से नहीं वसूला जाना चाहिए (ईशा मार्बल्स बनाम बिहार राज्य विद्युत बोर्ड)। निगम बिजली का पुनः कनेक्शन प्राप्त करने के लिए सभी प्रकार की सहायता प्रदान करेगा।

व्यापार कर, उत्पाद शुल्क, सीमा शुल्क आदि बकाया

ये बकाया क्रेता द्वारा देय नहीं हैं। किसी भी परेशानी की स्थिति में, निगम संबंधित विभाग के साथ संपर्क कर समस्याओं का समाधान करेगा/यदि कोई परेशानी हो तो उसे दूर करेगा।

अन्य समरूप प्रभार धारकों/द्वितीय प्रभार धारकों की देयताएं:

अन्य समरूप प्रभार (वित्तीय संस्थाएं/बैंक) ऋणदाताओं की बकाया राशि का निपटान आनुपातिक आधार पर बिक्री मूल्य से किया जाता है। बैंकों के पास सामान्यतः चालू परिसंपत्तियों का स्टॉक प्रथम प्रभार के रूप में गिरवी रखा होता है। चूंकि निगम विक्रय प्रक्रिया के तहत ऐसी चालू परिसंपत्तियों का निपटान नहीं करता है, इसलिए क्रेता को चालू परिसंपत्तियों के उपयोग का कोई अधिकार नहीं मिलता है। संबंधित बैंकों को सूचित किया जाता है कि वे क्रेता को अचल परिसंपत्तियों का कब्जा सौंपते समय, उन पर प्रभारित चालू परिसंपत्तियों को हटा लें। यदि ऐसा नहीं किया जाता है, तो क्रेता को इसे तब तक सुरक्षित रखना होगा जब तक बैंक ऐसी परिसंपत्तियों को परिसर से हटा नहीं देता।

11. बयाना राशि की वापसी

• यदि नेगोशिएशन के दौरान प्रस्ताव मूल्यांकन के कम से कम 50% तक नहीं बढ़ता है, तो बयाना राशि आरएम द्वारा वापस की जा सकती है और मुख्यालय के अनुमोदन की आवश्यकता नहीं है।
• यदि प्रस्ताव मूल्यांकन के 50% से ऊपर आया है, तो प्रस्ताव को अस्वीकार करना और बयाना राशि वापस करना आरएम द्वारा उनकी सिफारिश और मुख्यालय के अनुमोदन के बाद किया जा सकता है।

12. बयाना राशि की जब्ती:

यदि प्रस्तावक नेगोशिएशन से पूर्व किसी भी स्तर पर अपनी बोली वापस ले लेता है, या उच्चतम बोलीदाता बिक्री पत्र जारी करने से पूर्व किसी भी स्तर पर अपनी बोली वापस ले लेता है, तो उसके द्वारा जमा की गई अग्रिम राशि जब्त कर ली जाएगी।

अनुबंध -2

धारा 29 के अंतर्गत इकाइयों के निपटान के लिए परिसंपत्तियों के मूल्यांकन, एकमुश्त निपटान और कुल परिसंपत्तियों/आंशिक परिसंपत्तियों की बिक्री की अनुमति के संबंध में पिछले परिपत्रों के स्थान पर, अद्यतन दिशानिर्देश निम्नानुसार होंगे:

1) मूल्यांकन केवल परिसंपत्तियों के भौतिक निरीक्षण के बाद ही किया जाना चाहिए (तकनीकी अधिकारी द्वारा मूल्यांकन किया जाएगा)। मूल्यांकन की जाने वाली परिसंपत्तियों का निरीक्षण किए बिना कोई मूल्यांकन नहीं किया जा सकता है।

हमें परिसंपत्तियों के उचित बाजार मूल्य का आकलन करना चाहिए, जिसका अर्थ है कि यदि परिसंपत्तियों का खुले बाजार में निपटान किया जाए तो उन्हें कितना मूल्य मिलेगा।

क) भूमि का मूल्यांकन :

i) निजी भूमि:-

भूमि के मूल्यांकन का आधार ‘सर्किल दरें, आस-पास के क्षेत्रों की दरें, हाल के मूल्यांकन के मामलों में ली गई दरें, पंजीकरण प्राधिकारियों के पास बिक्री रजिस्टर में उल्लिखित दरें तथा स्थानीय पूछताछ’ होनी चाहिए। हालाँकि, सावधानी बरतनी चाहिए क्योंकि अक्सर बिक्री रजिस्टर में दर्ज भूमि का मूल्य वास्तविक नहीं होता है। मूल्यांकन रिपोर्ट में सर्किल रेट, बिक्री रजिस्टर की दर (मूल्यांकित भूमि से भूमि का स्थान, दूरी सहित) तथा बाजार दर के लिए स्थानीय पूछताछ का ब्यौरा स्पष्ट रूप से निर्दिष्ट होना चाहिए। भूमि की कीमत का आकलन करने के लिए स्थानीय पूछताछ हेतु संपर्क किए गए व्यक्तियों के नाम और पते भी दर्ज किए जाने चाहिए। हालाँकि, भूमि के मूल्य का वास्तविक आकलन करते समय निम्नलिखित बातों को भी ध्यान में रखा जाना चाहिए:

क) भूमि का विशिष्ट स्थान, आकार एवं आकृति

ख) क्षेत्र की भावी विकास योजनाएं

ग) कनेक्टिविटी और बुनियादी अवसंरचना की सुविधा की उपलब्धता

घ) मूल्यांकन के अंतर्गत भूमि के आसपास के सरकारी औद्योगिक क्षेत्र (नोएडा/यूपीएसआईडीसी/डीआई आदि) में प्रचलित दरें।

ii) सरकारी/विकास प्राधिकरण भूमि:

यूपीएसआईडीसी, डीआई या औद्योगिक विकास प्राधिकरणों के औद्योगिक क्षेत्रों से संबंधित भूमि के लिए, उस क्षेत्र में भूमि की वर्तमान दर संबंधित संगठन/विभागों से पता की जानी चाहिए और उसे दर्ज किया जाना चाहिए। हालाँकि कई बार ऐसा पाया जाता है कि ये दरें उस क्षेत्र में प्रचलित बाजार दरों से कम होती हैं, इसलिए इन दरों के साथ-साथ बाजार दरों को भी अनिवार्य रूप से दर्ज किया जाना चाहिए तथा मूल्यांकन इन दरों के आधार पर किया जाना चाहिए। क्षेत्र में कम बाजार मूल्य के मामले में, निजी भूमि के मूल्यांकन के दिशानिर्देशों को ध्यान में रखा जाना चाहिए और मूल्यांकन के लिए रिकॉर्ड किया जाना चाहिए।

iii) लीज होल्ड भूमि:-

इकाई के लिए पट्टे पर उपलब्ध भूमि के मूल्यांकन को लेकर कुछ भ्रम की स्थिति हो सकती है। यदि पट्टा किसी सरकारी विभाग (जैसे डी.आई. आदि), किसी सरकारी निगम (जैसे यू.पी.एस.आई.डी.सी. आदि) या सरकारी औद्योगिक विकास प्राधिकरण (जैसे नोएडा, ग्रेटर नोएडा आदि) द्वारा दिया गया है, तो पट्टे की शेष अवधि के बावजूद भूमि का मूल्यांकन वर्तमान दरों के आधार पर किया जाना चाहिए (कृपया पैरा (ii) देखें)।

हालाँकि, यदि पट्टा निजी व्यक्ति/निकायों से है तो पट्टे की शेष अवधि भूमि के मूल्यांकन में एक महत्वपूर्ण कारक होगी। उपलब्ध शेष लीज़ अवधि के लिए निम्नलिखित छूट ली जा सकती है:

स्थायी पट्टा	पूर्ण मूल्य
60 वर्ष से अधिक	– तदैव—
30-60 वर्ष	25% छूट
10-30 वर्ष	50% छूट
10 वर्ष से कम	90% छूट

हालाँकि, यह पता लगाना महत्वपूर्ण है कि भूमि का पट्टाधारक/स्वामित्वधारक कौन है। यदि कोई साझेदार/स्वामी/प्रवर्तक निदेशक (जिसकी व्यक्तिगत गारंटी ली गई है)/गारंटर भूमि का पट्टाकर्ता/शीर्षक धारक है, तो भूमि को मुक्त स्वामित्व के रूप में उपलब्ध माना जाएगा यदि इसे निगम को सौंपा/बंधक रखा गया है (क्योंकि व्यक्तिगत गारंटी का उपयोग करके भूमि को कुर्क किया जा सकता है और स्वतंत्र रूप से बेचा जा सकता है)। ऐसी स्थिति में मूल्यांकन में भूमि का पूर्ण बाजार मूल्य लिया जा सकता है।

ख) कारखाना भवन का मूल्यांकन:

i) भवन के मूल्यांकन का आधार फैक्ट्री भवन का औसत उपयोग है जिसका आकलन किया जाना चाहिए। सामान्यतः औद्योगिक भवनों के लिए इसे २५ से ३० वर्ष के लिए माना जाना चाहिए। इस उपयोग और कुछ अवशिष्ट मूल्य के आधार पर, निगम द्वारा अनुमोदित प्रचलित दरों के अनुसार भवन निर्माण की वर्तमान सकल लागत पर 5% प्रति वर्ष (डब्ल्यू.डी.वी. पद्धति द्वारा) मूल्यह्रास लिया जा सकता है।

ii) यदि कारखाना भवन का निर्माण निजी व्यक्तियों/निकायों से पट्टे पर उपलब्ध भूमि पर किया गया है तो मूल्यांकन में हमारी वर्तमान दरों के अनुसार पूर्ण मूल्य लिया जाना चाहिए, बशर्ते कि भूमि की शेष पट्टा अवधि 10 वर्ष से अधिक हो। यदि कोई साझेदार/स्वामी/प्रवर्तक निदेशक (जिसकी व्यक्तिगत गारंटी ली गई हो)/गारंटर भूमि का पट्टादाता/शीर्षक धारक है, तो भूमि को मुक्त स्वामित्व के रूप में उपलब्ध माना जाएगा, यदि वह निगम को सौंपी/बंधक रखी गई हो। तथापि, यदि भूमि की शेष पट्टा अवधि 10 वर्ष से कम है और न तो भूमि के पट्टाकर्ता/शीर्षक धारक की व्यक्तिगत गारंटी उपलब्ध है और न ही यह निगम को सौंपी/बंधक है, तो भवन का पूरा मूल्य प्राप्त करना संभव नहीं होगा। ऐसी स्थिति में 10 वर्षों के लिए 50% छूट ली जा सकती है तथा आगामी वर्षों के लिए प्रति वर्ष 5% की कमी की जा सकती है।

iii) यदि भवन का कोई भाग काफी क्षतिग्रस्त हो गया है (अर्थात सामान्य से अधिक क्षति हुई है) तो वर्तमान दरों के अनुसार उसका यथार्थवादी मूल्यांकन किया जाना चाहिए। इसका विवरण मूल्यांकन रिपोर्ट में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया जाना चाहिए। कटौती की अनुमति देने का उचित औचित्य स्पष्ट रूप से दिया जाना चाहिए। मूल्यह्रास की अनुमति देने से पहले वर्तमान दरों के अनुसार भवन निर्माण के वर्तमान सकल मूल्य से ये कटौती की जानी चाहिए।.

iv) भवन के आंशिक निर्माण के लिए दरों पर निम्नलिखित विवरण के आधार पर विचार किया जाएगा:

क्रम संख्या	विषय	स्थिति
i)	प्लिंथ तक	10%
ii)	अधिसंरचना में लिंटेल स्तर तक ईंट का काम	16%
iii)	उपरोक्त अनुसार लेकिन छत के स्तर तक	14%
iv)	छत बनाना	24%
v)	फ़्लोरिंग	7%
vi)	लकड़ी का काम	18%
vii)	आंतरिक फिनिशिंग	7%
viii)	बाहरी फिनिशिंग	4%
कुल		100%

v) भवन का वास्तविक मूल्य:

यह देखा गया है कि अल्प विकसित तथा अति अल्प विकसित क्षेत्रों की इकाइयों के लिए उचित प्रस्ताव उपलब्ध नहीं हैं, क्योंकि प्रस्ताव की तुलना परिसंपत्तियों के मूल्यांकन से की जाती है, जो निगम के प्रचलित मानदंडों के अनुसार किया जाता है। उदाहरण के लिए, नोएडा में एक भवन का मूल्य और सेलाकुई में समान निर्माण और कवर्ड एरिया वाली एक अन्य इमारत का मूल्य, हमारे मानदंडों के अनुसार समान होगा लेकिन नोएडा में भवन निर्माण के लिए उसके मूल्यांकन का लगभग 100% या उससे भी अधिक मूल्य मिल सकता है, लेकिन स्थानगत असुविधा और अन्य कई कारणों से सेलाकुई में भवन निर्माण के लिए उसके मूल्यांकन का आधा मूल्य भी नहीं मिल सकता है।

इसलिए यह महसूस किया गया कि अल्प विकसित तथा अति अल्प विकसित क्षेत्रों की इकाइयों के लिए विशेष रूप से इकाई के निर्माण के लिए परिसंपत्तियों के लिए कुछ इष्टतम वसूली योग्य मूल्य को स्पष्ट करने के लिए कुछ निर्देशात्मक दिशानिर्देश होने चाहिए।

अतः वसूली योग्य मूल्य का आकलन करते समय, मूल्यांकन करने वाले अधिकारी अपने सामान्य विवेक का उपयोग करेंगे एवं विशिष्ट कारणों को दर्ज करेंगे, यदि वसूली योग्य मूल्यांकन का आकलन दी गई सीमा के भीतर कम है।

वास्तविक मूल्य

i. प्रगतिशील क्षेत्र – सामान्य मूल्यांकन का 100%

ii. अल्प प्रगतिशील क्षेत्र – सामान्य मूल्यांकन का 85%

iii. अति अल्प प्रगतिशील क्षेत्र – सामान्य मूल्यांकन का 75%

टिप्पणी:

i) मूल्यांकन पूर्ववर्ती अनुच्छेद में दी गई सुझावात्मक टिप्पणियों के अनुसार किया जाएगा।

ii) आरआरवी को डिप मूल्य की गणना के बाद लिया जाएगा।

ग) संयंत्र एवं मशीनरी का मूल्यांकन

संयंत्र एवं मशीनरी का मूल्यांकन कई कारकों पर निर्भर करता है, जैसे:

• क्या तकनीकी अप्रचलन का कोई मामला है?
• क्या इन मशीनों की स्थापना के बाद से प्लांट और मशीनरी की कीमत में कोई कमी आई है?
• संयंत्र और मशीनरी की वास्तविक स्थिति क्या है, अर्थात क्या मशीनों के महत्वपूर्ण भागों ने अपनी सटीकता और कार्यशीलता खो दी है?
• क्या प्रमुख भाग गायब हैं?
• क्या डाई और मोल्ड (जैसा भी मामला हो) वास्तव में उपयुक्त और विपणन योग्य हैं?
• क्या वर्तमान में वही मशीनें अधिक सहायक उपकरण और तकनीकी उन्नयन के साथ बेची जा रही हैं?
• क्या कोई विशेष औद्योगिक क्षेत्र बुरे दौर/मंदी आदि से गुजर रहा है?
• क्या बिक्री कर छूट की सुविधा का नुकसान है?
• क्या वारंटी का अवसर समाप्त हो जाएगा जो सामान्यतः नई मशीनों में उपलब्ध होता है?

आयातित मशीनों के मामले में, मूल्यांकन निम्नलिखित कारकों पर भी निर्भर करेगा:-

• भूमि मूल्य में परिवर्तन (विदेशी मुद्रा में)।
• मुद्रा विनिमय दर में भिन्नता।
• सीमा शुल्क में परिवर्तन।

i) आदर्श रूप से मशीनों का मूल्य प्रतिस्थापन मूल्य होना चाहिए, लेकिन ऊपर वर्णित विभिन्न कारकों को देखते हुए और इस तथ्य को देखते हुए कि पिछले 4/5 वर्षों में मशीनों की कीमतों में वृद्धि, प्रतिस्पर्धा के कारण आम तौर पर महत्वहीन है, विशेष रूप से मशीनों के बिल मूल्य पर विचार किया जा सकता है, इसलिए आयातित मशीनों के मामले में बिक्री योग्य कीमतों पर पहुंचने के लिए मूल्य का आधार, पूर्व-मूल्यह्रास आधार-मूल्य की गणना, मूल बिल मूल्य और ऊपर वर्णित मापदंडों पर विचार करके की जाएगी।

ii) यदि कोई विशेष मशीन क्षतिग्रस्त हो गई है या कुछ भाग गायब हैं तो मरम्मत लागत और गायब भागों के वर्तमान मूल्य का यथार्थवादी आकलन किया जाना चाहिए। मूल्यह्रास की अनुमति देने से पहले संयंत्र एवं मशीनरी के आधार मूल्य से गायब भागों का वर्तमान मूल्य घटाया जाना चाहिए।

iii) सामान्य संयंत्र एवं मशीनरी के लिए मूल्यह्रास दर 10% प्रति वर्ष (डब्ल्यू.डी.वी. विधि द्वारा) होगी, संयंत्र एवं मशीनरी के उन भागों के लिए 15% होगी जो नियमित रूप से तरल/संक्षारक रसायनों के संपर्क में रहते हैं तथा निर्मित भट्टियों, डाइज एवं मोल्ड्स के मामले में 20% होगी। यूनिट के कब्जे की तिथि से पहले सामान्य सेटों पर 10% की दर से तथा यूनिट के कब्जे की तिथि के बाद 5% की दर से मूल्यह्रास किया जाएगा।

iv) यदि किसी इकाई के केवल संयंत्र एवं मशीनरी को बेचने का प्रस्ताव है (भूमि एवं भवन को नहीं) तो केवल संयंत्र एवं मशीनरी की मूल लागत पर ही विचार किया जाना चाहिए। हालाँकि, यदि संपूर्ण इकाई अर्थात भूमि, भवन और संयंत्र एवं मशीनरी को बेचने का प्रस्ताव है, तो मूल्यांकन के लिए स्थापना और परिवहन शुल्क आदि पर भी विचार किया जाना चाहिए।

v) यदि कुछ महत्वपूर्ण भाग या संयंत्र एवं मशीनरी इतनी बुरी तरह क्षतिग्रस्त हो गई है कि उनकी मरम्मत नहीं की जा सकती है और मशीनरी बेकार हो गई है, जैसा कि सिविल कार्य और रिफ्रैक्टरी आदि से बनी भट्टियों के मामले में होता है, तो मूल्यांकन के लिए उसके स्क्रैप मूल्य पर विचार करना पड़ सकता है। ऐसे मामलों में 2 तकनीकी अधिकारियों की टीम मूल्यांकन करेगी।

vi) इस बात पर भी विचार किया जा सकता है कि यदि संयंत्र एवं मशीनरी पूर्णतः अप्रचलित हो गई हो तथा परिचालन की दृष्टि से अलाभकारी एवं अप्रतिस्पर्धी हो गई हो, जैसा कि कंप्यूटर आदि के मामले में होता है। इस मामले में भी दो तकनीकी अधिकारियों की टीम मूल्यांकन करेगी।

घ) अन्य अचल संपत्तियां:

i) जनरेटिंग सेट/पंप/बॉयलर/ट्रांसफार्मर आदि को संयंत्र एवं मशीनरी के रूप में मूल्यांकित किया जाएगा।

ii) सिविल निर्माण का मूल्यांकन भवन के अनुसार किया जाएगा।

iii) फर्नीचर एवं फिक्सचर का मूल्यांकन संयंत्र एवं मशीनरी के रूप में किया जाएगा।

सामान्य:

i) उपरोक्त अनुसार किया गया मूल्यांकन, मूल्यांकन की तिथि से एक वर्ष की अवधि तक वैध रहेगा। एक वर्ष के पश्चात, नया मूल्यांकन कराना होगा। तथापि, इस बीच यदि भूमि के बाजार मूल्य में उल्लेखनीय वृद्धि होती है (यूपीएसआईडीसी/डीआई/औद्योगिक विकास प्राधिकरण की भूमि के मामले में, ये संस्थाएं/विभाग भी भूमि का मूल्य संशोधित कर सकते हैं) या प्लांट एवं मशीनरी या निर्माण की दरों में निगम द्वारा संशोधन किया जाता है, तो मूल्यांकन को तदनुसार संशोधित/सही करना होगा।

ii) डी-II श्रेणी और उन मामलों का मूल्यांकन, जहां स्वीकृत राशि 50.00 लाख रुपये से अधिक है, कम से कम 2 तकनीकी अधिकारियों की टीम द्वारा किया जाना चाहिए।

अनुलग्नक-3

एसएफसी अधिनियम, 1951 की धारा 29 के तहत संलग्न इकाइयों की परिसंपत्तियों की बिक्री के लिए नियम व शर्तें

पूर्व बिक्री शर्तें

1. इकाइयों की परिसंपत्तियां ‘जहां है जैसी है’ के आधार पर बिक्री के लिए उपलब्ध हैं।
2. इच्छुक पक्षों को अपने प्रस्ताव सीलबंद लिफाफे में इस प्रकार प्रस्तुत करने के लिए आमंत्रित किया जाता है कि वे इकाई की बिक्री के लिए विज्ञापन में उल्लिखित तिथि तक या उससे पहले वरिष्ठ प्रबंधक (तकनीकी), पीआईसीयूपी मुख्यालय या वरिष्ठ क्षेत्रीय प्रबंधक, नोएडा, पीआईसीयूपी (जैसा भी मामला हो) के पास पहुंच जाएं। प्रस्ताव के साथ क्रेता कंपनी, उसके निदेशकों/साझेदारों/स्वामी की विस्तृत पृष्ठभूमि, प्रमोटरों/निदेशकों/साझेदारों की व्यक्तिगत परिसंपत्तियों और देनदारियों के विवरण के साथ निवल संपत्ति का विवरण भी संलग्न होना चाहिए।
3. प्रस्ताव के साथ बयाना राशि के रूप में ‘पीआईसीयूपी’ के पक्ष में लखनऊ में देय प्रस्ताव राशि के 10% के बराबर डिमांड ड्राफ्ट (न्यूनतम रु. 1,00,000 के अधीन) संलग्न होना चाहिए तथा प्रस्ताव वाले लिफाफे पर ‘(औद्योगिक इकाई का नाम) के लिए प्रस्ताव’ लिखा होना चाहिए। निगम द्वारा बयाना राशि पर कोई ब्याज देय नहीं है।
4. प्रस्तावित विक्रय मूल्य 100% नकद आधार पर हो सकता है। यदि प्रस्ताव आंशिक नकद और आंशिक आस्थगित भुगतान के आधार पर है, तो बिक्री प्रतिफल के आस्थगित हिस्से पर प्रचलित दर से ब्याज लगेगा और पारस्परिक रूप से सहमत कार्यक्रम के अनुसार भुगतान किया जाएगा।
5. इच्छुक पक्ष भूमि एवं भवन तथा संयंत्र एवं मशीनरी (विविध अचल परिसंपत्तियों सहित) के लिए भी अपना प्रस्ताव अलग से प्रस्तुत कर सकते हैं। केवल संयंत्र एवं मशीनरी (विविध अचल परिसंपत्तियों सहित) की खरीद के प्रस्ताव के मामले में, बिक्री मूल्य का 100% नकद भुगतान करना होगा।
6. यदि निगम द्वारा प्रस्ताव स्वीकार कर लिया जाता है और प्रस्तावक बिक्री पत्र में उल्लिखित निर्धारित समय के भीतर सहमत डाउनपेमेंट करने के लिए आगे नहीं आता है, तो प्रस्ताव को अस्वीकार कर दिया जाएगा और बयाना राशि के रूप में जमा की गई राशि बिना किसी सूचना के स्वचालित रूप से जब्त कर ली जाएगी।
7. निगम बिना कोई कारण बताए किसी भी प्रस्ताव को स्वीकार करने या सभी या उनमें से किसी को अस्वीकार करने का अधिकार सुरक्षित रखता है।
8. इकाई का निरीक्षण पीआईसीयूपी के मुख्यालय, गोमती नगर, लखनऊ (टेलीफोन: 0522-2720798,803,805, फैक्स: 0522-2720792) में संबंधित जिला प्रबंधक के साथ पूर्व व्यवस्था करके किया जा सकता है; या नोएडा, गाजियाबाद, गौतमबुद्ध नगर, बुलंदशहर और मेरठ में स्थित इकाइयों के लिए क्षेत्रीय प्रबंधक (नोएडा), पीआईसीयूपी क्षेत्रीय कार्यालय, बी-35, सेक्टर-14, नोएडा (टेलीफोन: 0120-2512624,2516691; फैक्स: 0120-2510039) के साथ पूर्व व्यवस्था करके किया जा सकता है।

बिक्री के बाद की शर्तें (आस्थगित भुगतान के आधार पर बिक्री पर लागू):

1. क्रेता, पीआईसीयूपी की लिखित पूर्व स्वीकृति के बिना संयंत्र और मशीनरी तथा अन्य परिसंपत्तियों को साइट से ना हटाएगा, ना स्थानांतरित करेगा, ना बेचेगा या अन्यथा निपटान नहीं करेगा ।
2. क्रेता परिसंपत्तियों की मरम्मत करेगा तथा उन्हें अच्छी कार्यशील स्थिति में रखेगा तथा निगम के मानदंडों के अनुसार पीआईसीयूपी और स्वयं के संयुक्त नाम से उनका बीमा कराएगा तथा कवर नोट, निगम के पास जमा करेगा।
3. यदि क्रेता, कंपनी अधिनियम, 1956 के अर्थ में एक कंपनी है, तो निगम को क्रेता कंपनी के बोर्ड में कम से कम एक निदेशक को नामित करने का अधिकार होगा, यदि बिक्री आस्थगित भुगतान के आधार पर हो।
4. निगम को पूर्व सूचना के साथ या उसके बिना कारखाने का निरीक्षण करने का अधिकार होगा और इकाई के कामकाज के संबंध में किसी भी विवरण, आवधिक रिटर्न या वित्तीय विवरण को मांगने का अधिकार होगा।
5. इकाई की परिसंपत्तियां बिक्री मूल्य के आस्थगित हिस्से के संबंध में बकाया राशि की पूर्ण/अंतिम वसूली होने तक निगम के पक्ष में बंधक/गिरवी/बंधक/सौंपी हुई रहेंगी। किसी भी नियम व शर्तों के उल्लंघन या बकाया राशि के भुगतान में चूक के मामले में, निगम को एसएफसी अधिनियम, 1951 की धारा 29 के तहत परिसंपत्तियों को अपने कब्जे में लेने या क्रेता के खिलाफ वसूली प्रमाणपत्र जारी करने या एसएफसी अधिनियम के तहत उपलब्ध किसी अन्य उपाय के माध्यम से या अन्यथा वसूली कार्यवाही शुरू करने का अधिकार होगा।
6. स्थगित बिक्री प्रतिफल के ब्याज/किस्तों का भुगतान करने में चूक की स्थिति में, दंडात्मक ब्याज के रूप में, चूक की गई राशि पर और चूक की गई अवधि के लिए, प्रचलित ब्याज दर के अतिरिक्त 2.5% प्रति वर्ष की दर से अतिरिक्त ब्याज लगाया जाएगा।
7. क्रेता कंपनी के निदेशक/प्रवर्तक देय तिथियों पर ब्याज और बिक्री मूल्य की किश्तों के भुगतान के लिए अपरिवर्तनीय व्यक्तिगत गारंटी प्रस्तुत करेंगे।
8. बिक्री पत्र में निर्धारित किसी भी ब्याज या आस्थगित किश्तों या कुल बिक्री मूल्य का भुगतान करने में चूक की स्थिति में, या पीआईसीयूपी द्वारा जारी किए गए बिलों के भुगतान में, यदि कोई हो, तो पीआईसीयूपी बिक्री को रद्द करने और पहले से जमा की गई राशि को जब्त करने का अधिकार सुरक्षित रखता है।
9. स्टाम्प ड्यूटी और बिक्री विलेख की लागत क्रेता द्वारा वहन की जाएगी।

सामान्य

1. निगम बेची जा रही परिसंपत्तियों के संबंध में किसी भी प्रकार की देयता वहन नहीं करेगा। जहां तक यूपीएसईबी के पुराने बिजली बकाए का सवाल है, माननीय सर्वोच्च न्यायालय ने मेसर्स ईशा मार्बल्स बनाम बिहार राज्य विद्युत बोर्ड (1995) 2 एससीसी के मामले में अपने फैसले में कानून निर्धारित किया है कि नीलामी-खरीद पुराने पिछले उपभोक्ता/परिसंपत्ति के मालिक के पुराने बिजली बकाए का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी नहीं है।
2. प्रारंभिक जांच में उपयुक्त पाए गए प्रस्तावों पर इस प्रयोजन के लिए गठित निगम की वार्ता समिति द्वारा विचार किया जाएगा तथा ऐसे प्रस्ताव देने वाले पक्षों को लिखित रूप में अधिसूचित दिन और समय पर वार्ता के लिए ऐसी समिति के समक्ष उपस्थित होने के लिए आमंत्रित किया जा सकता है।
3. निगम अपने कार्यालयों के अधीन नोटिस-बोर्ड पर आदेश चिपकाकर अपने विवेक से बिक्री की तारीख को स्थगित कर सकता है।
4. सबसे अधिक नेगोशिएशन वाले प्रस्ताव को पुनः विज्ञापित किया जाएगा तथा निगम द्वारा कम से कम 5% अधिक मूल्य के प्रस्ताव आमंत्रित किए जाएंगे। उच्चतम बोली लगाने वाले को प्राप्त नई पेशकश से मेल खाने या उससे बेहतर बोली लगाने का अवसर दिया जाएगा तथा नेगोशिएशन की जा सकती है। अंतिम नेगोशिएशन पूरा होने के बाद किसी भी नए प्रस्ताव पर विचार नहीं किया जाएगा।

अनुलग्नक 4

अनुच्छेद 29, एसएफसी अधिनियम, 1951 के तहत परिसंपत्तियों की खरीद के लिए प्रस्ताव बनाने का प्रारूप

क्षेत्रीय प्रबंधक/वरिष्ठ प्रबंधक
प्रदेशीय औद्योगिक एवं निवेश निगम, यू.पी. लिमिटेड,
बी-35, सेक्टर 14, नोएडा/पीआईसीयूपी भवन,
गोमती नगर, लखनऊ

आदरणीय महोदय/महोदया,

विषय: मेसर्स _______________ की परिसंपत्तियों की खरीद के लिए अनुरोध

मैं यूनिट की अचल संपत्तियों की खरीद के लिए एक आवेदन जमा कर रहा हूं, साथ में बैंक ड्राफ्ट संख्या _______ दिनांक ________, _____________________ पर रुपये______________ के लिए प्रस्तुत कर रहा हूँ। मैं पीआईसीयूपी द्वारा निर्धारित बिक्री के नियमों और शर्तों को पढ़ने के बाद प्रस्ताव प्रस्तुत कर रहा हूं, जो मुझे/हमें स्वीकार्य हैं।

प्रस्ताव/प्रस्तावकर्ताओं का विवरण निम्नानुसार है:

क. प्रस्ताव की राशि
ख. भुगतान की शर्तें
ग. प्रस्तावक का नाम (व्यक्ति/फर्म/कंपनी)
घ. पता
ङ. फ़ोन नम्बर/फ़ैक्स नम्बर
च. साझेदारों/निदेशकों का विवरण (संलग्न पत्रक)

नाम _________________________
आयु _________________________
शैक्षणिक योग्यता _________________________
अनुभव _________________________
अचल संपत्ति का विवरण _________________________
चल संपत्ति का विवरण _________________________

__________________________________________________

हमने श्री/श्रीमती ____________________ को हमारी ओर से बातचीत करने के लिए अधिकृत किया है। उनके हस्ताक्षर नीचे प्रमाणित हैं।

भवदीय,

(          )